Ρελάνς για το Ελληνικό με μια βελτιωμένη πρόταση - μαμούθ ύψους 915 εκατ. ευρώ, έκανε χθες ο όμιλος Λάτση. Η προσφορά είναι αυξημένη κατά 25% σε σχέση με την αρχική και υπερκαλύπτει την αποτίμηση του ανεξάρτητου εκτιμητή.
Το ποσό αυτό θεωρείται ότι ανοίγει το δρόμο για την ολοκλήρωση του διαγωνισμού με νικητή την κοινοπραξία της Lamda Development με Κινέζους και Αραβες επενδυτές.
Αξιοσημείωτο είναι ότι το 33% του ποσού θα δοθεί αμέσως, δηλαδή πάνω από 300 εκατ. ευρώ θα βάλει το κράτος στα ταμεία του με την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
Επίσης η κοινοπραξία αναλαμβάνει έργα 1,25 δισ. ευρώ για τις υποδομές που απαιτούνται. Η ανακοίνωση του ΤΑΙΠΕΔ έχει ως εξής:
Το ΤΑΙΠΕΔ ανακοινώνει ότι η Lamda Development ανταποκρίθηκε στο αίτημα του Διοικητικού του Συμβουλίου για βελτίωση της αρχικής της προσφοράς και κατέθεσε σήμερα βελτιωμένη προσφορά ύψους 915 εκ. ευρώ για την απόκτηση του 100% των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε..
Το 33% του ποσού αυτού θα καταβληθεί άμεσα με την ολοκλήρωση της συμφωνίας και το υπόλοιπο εντός 10 ετών, σύμφωνα με τους όρους της σχετικής σύμβασης.
Η εταιρεία κατέθεσε τίμημα σαφώς βελτιωμένο, κατά ποσοστό υψηλότερο του 25% σε σχέση με την αρχική της προσφορά, και υπερβαίνει την αποτίμηση του ανεξάρτητου εκτιμητή (American Appraisal).
Επιπλέον του τιμήματος, η εταιρία αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου κόστος ύψους 1,25 δισ. ευρώ, που απαιτείται για την υλοποίηση των αναγκαίων υποδομών και του Ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου.
Η προσφορά δεσμεύει την εταιρεία με εγγυητικές επιστολές για την καταβολή του τιμήματος και ποινικές ρήτρες για την υλοποίηση επένδυσης, ύψους τουλάχιστον 5,7 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι στο τίμημα δεν περιλαμβάνεται συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου με ποσοστό 30% στα μελλοντικά κέρδη του επενδυτή, εφόσον η σωρευτική αποδοτικότητα της επένδυσης (IRR) ξεπεράσει το 15%.
Ως επόμενο βήμα και σύμφωνα με τη διαδικασία, οι Χρηματοοικονομικοί Σύμβουλοι (Citigroup, Piraeus Bank) με τη συνδρομή του εξειδικευμένου συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ, Happold Consulting, θα προχωρήσουν στην αξιολόγηση του δικαίου και ευλόγου της τελικής δεσμευτικής οικονομικής προσφοράς (fairness opinion) της Lamda Development, με βάση διεθνώς αποδεκτές διαδικασίες και πρότυπα αξιολόγησης.
Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΤΑΙΠΕΔ αφού λάβει υπόψη του τα ανωτέρω, καθώς και την εισήγηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, θα αποφασίσει σε επόμενη συνεδρίασή του εντός των επόμενων ημερών για την ανακήρυξη ή μη Προτιμητέου Επενδυτή.
Μετά το τέλος της διαδικασίας, θα πραγματοποιηθεί συνέντευξη τύπου.
Τα οφέλη της επένδυσης
Αναπτυξιακά οφέλη
Εκτός από το τίμημα, θα υλοποιηθούν επενδύσεις με σημαντικά πολλαπλασιαστικά αναπτυξιακά οφέλη για την οικονομία της Αθήνας και της χώρας. Υπολογίζεται ότι καθ' όλη τη διάρκεια της ανάπτυξης του ακινήτου, η περιοχή του Ελληνικού και του Αγίου Κοσμά, βάση της πρότασης Φόστερ, αναμένεται να προσελκύσει επενδύσεις υψηλής προστιθέμενης αξίας άνω των €7 δισ..
Παράλληλα, κατά τη διάρκεια του σχεδιασμού, της εκτέλεσης και της λειτουργίας της ανάπτυξης του ακινήτου, θα δημιουργηθεί ένας υψηλός αριθμός νέων θέσεων εργασίας, περίπου 50.000. Παράλληλα, πρόσφατη έρευνα του ΙΟΒΕ έδειξε ότι μέσα στην επόμενη 10ετία αναμένεται να αυξηθεί το ΑΕΠ κατά 1,2%.
Θα επαναπροσδιοριστεί η Αθήνα ως πόλη τουριστικού προορισμού, επιχειρηματικού κέντρου και χώρου αναψυχής στην περιοχή της Ανατολικής Μεσογείου.
Στην ουσία, το Ελληνικό αποτελεί το πιο φιλόδοξο και σύνθετο έργο αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη και η αξιοποίησή του Ελληνικού θα στείλει ένα ισχυρό μήνυμα στη διεθνή κοινότητα (ξένα ΜΜΕ, εταίροι μας στην ΕΕ, διεθνείς αγορές) ότι η Ελλάδα αλλάζει ριζικά και αποτελεί πλέον έναν ελκυστικό επενδυτικό προορισμό.
Χρήσεις
Θα συνδυάζεται ένα ευρύ φάσμα χρήσεων και λειτουργιών που περιλαμβάνουν τουρισμό, αναψυχή, κατοικία, κέντρα και θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, εμπορικές λειτουργίες, διοίκηση και γραφεία, πολιτισμό και αθλητισμό, καθώς και περιβαλλοντικές υποδομές.
Θα υπάρχουν συνολικά περί τα 1.500 περίπου στρέμματα κοινοχρήστων χώρων (κοινόχρηστο πράσινο, πλατείες, δρόμοι, πεζόδρομοι, οδοί ήπιας κυκλοφορίας, παιδικές χαρές) και κοινωφελών χρήσεων/εγκαταστάσεων (σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι κοινωνικών υποδομών, πολιτιστικά κτίρια κ.λπ.).
Η προτεινόμενη, με βάση την τεχνική πρόταση, κάλυψη θα είναι αρκετά μικρότερη από 35%, που προβλέπεται στον ν. 4062/2012. Πιο συγκεκριμένα, θα υπάρχει συνολική κάλυψη περίπου 700.000 τ.μ. έναντι 2.100.000 τ.μ επιτρεπόμενης κάλυψης.
Η δόμηση θα είναι πολύ πιο ήπια σε σύγκριση με τους γειτονικούς Δήμους. Οι μέσοι συντελεστές δόμησης σε όλους τους παραπάνω Δήμους είναι σχεδόν διπλάσιοι.
Χώροι πρασίνου - πάρκα
Συνολικά τα 2/3 της συνολικής έκτασης (4.300 στρέμματα σε σύνολο 6.000) θα καλύπτονται από χώρους πρασίνου και ελεύθερους γενικώς χώρους. Πιο συγκεκριμένα, το ενιαίο Μητροπολιτικό Πάρκο των 2000 στρεμμάτων συνδυάζεται λειτουργικά και αρμονικά με τα 1000 στρέμματα των κοινόχρηστων χώρων που προκύπτουν από τις πολεοδομούμενες ζώνες και με τα 1300 στρέμματα των ακαλύπτων χώρων των δομήσιμων γηπέδων. Στην ουσία δημιουργείται το μεγαλύτερο αστικό παράκτιο πάρκο της Ευρώπης με έκταση διπλάσια από αυτήν του Πριγκιπάτου του Μονακό (1960στρ.). Συγκριτικά με άλλα πάρκα, η έκταση του νέου πάρκου θα ισούται με περίπου ενάμιση Hyde Park Λονδίνου ή με ενάμιση Central Park Νέας Υόρκης. Εννοείται ότι το πάρκο αυτό θα είναι προσβάσιμο και ανοικτό σε όλους τους πολίτες.
Αναφορικά με τις προτάσεις για τη δημιουργία ενός Μητροπολιτικού Πάρκου, που ακούγονται από τους γύρω Δήμους και κάποιους άλλους φορείς, στην πρόταση προβλέπεται ούτως ή άλλως η δημιουργία ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου & Αναψυχής, έκτασης περίπου 2.000 στρεμμάτων, με 9 διακριτές θεματικές ενότητες στις οποίες αναπτύσσονται διαφορετικές λειτουργίες αστικού πάρκου: κέντρο φύσης, κέντρο γλυπτικής, εκθεσιακοί-μουσειακοί χώροι, αθλητικός πόλος στον οποίο δημιουργείται χώρος εγκαταστάσεων Ολυμπιακής μνήμης, πόλος πρότυπων μεσογειακών καλλιεργειών, πόλος Αττικής βλάστησης. Όλοι οι παραπάνω χώροι θα είναι ανοιχτοί για όλους τους πολίτες και κοινωνικές ομάδες.
Κάποιοι προτείνουν να δημιουργηθεί ένα μη βιώσιμο πάρκο, το οποίο από τη μια θα δημιουργούσε από τη μια ελάχιστες θέσεις εργασίας, και από την άλλη ένα τεράστιο κόστος λειτουργίας και συντήρησης. Αυτό το κόστος κατά πάσα πιθανότητα θα κληθεί να πληρώνει συστηματικά το κράτος και τελικά ο φορολογούμενος. Επίσης, ας μην ξεχνάμε ότι με την πρόταση, η Αθήνα θα έχει μεγαλύτερο σε έκταση πάρκο από πόλεις όπως το Λονδίνο ή Νέα Υόρκη.
Παράκτιο μέτωπο
Ένας από τους στόχους της αξιοποίησης ήταν να ανοίξει η πόλη προς τη θάλασσα. Στην ουσία δημιουργείται ένα μήκους 3χλμ. παράκτιο μέτωπο της έκτασης του Ελληνικού, ένας μοναδικός προορισμός όχι μόνο για τους κατοίκους των όμορων περιοχών αλλά και για ολόκληρο το Λεκανοπέδιο, με ελεύθερη πρόσβαση για όλους ανεξαιρέτως. Στο μέτωπο αυτό θα περιλαμβάνονται και νέες δημόσιες πλαζ κολύμβησης στην παραλία του Αγίου Κοσμά, οι οποίες επαναλαμβάνουμε ότι θα είναι ανοιχτές σε όλους.
Αξιοποίηση Ολυμπιακής περιουσίας
Για πρώτη φορά στη μεταολυμπιακή Ελλάδα υπάρχει ένα ολοκληρωμένο πλάνο αξιοποίησης της ολυμπιακών εγκαταστάσεων και της μετατροπής τους σε πόλους έλξης για τους επισκέπτες. Σύμφωνα με την πρόταση, τα ολυμπιακά έργα όχι μόνο θα διατηρηθούν, αλλά θα μετεξελιχθούν έτσι ώστε να διασφαλίζεται η βιωσιμότητά τους μέσα στο νέο Μητροπολιτικό Πάρκο του Ελληνικού. Θα διαμορφωθεί, με δαπάνες του επενδυτή, μια νέα θεματική ενότητα "Ολυμπιακής Μνήμης", όπως άλλωστε συνέβη και σε άλλες μεγαλουπόλεις που φιλοξένησαν Ολυμπιακούς Αγώνες (π.χ. Βαρκελώνη, Σύδνεϋ, Λονδίνο κτλ), όπου υπήρξε μέριμνα μετά-Ολυμπιακής βιωσιμότητας των εγκαταστάσεων των Αγώνων.
Επενδύσεις σε περιβαλλοντικές υποδομές
Σύμφωνα με την πρόταση του επενδυτή, θα προωθηθεί η χρήση φιλικών προς το περιβάλλον υλικών, μεθόδων και τεχνολογιών, και ειδικότερα η εφαρμογή τεχνικών εξοικονόμησης ενέργειας και νερού και η εκμετάλλευση των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Πιο συγκεκριμένα, ο επενδυτής θα αναλάβει να δημιουργήσει μονάδα επεξεργασίας στερεών αποβλήτων, ένα ολοκληρωμένο σύστημα ανακύκλωσης, ενώ θα αναλάβει και την αποκατάσταση των ρεμάτων. Παράλληλα, θα διασφαλίζεται η επάρκεια νερού χωρίς να υπάρχει επιβάρυνση στα αποθέματα της ΕΥΔΑΠ.
Φορολογικό καθεστώς
Ο επενδυτής θα αναλάβει να αποδώσει στο Ελληνικό Δημόσιο το σύνολο των φόρων που προβλέπονται από τη νομοθεσία. Η έκταση στο Ελληνικό δεν απολαμβάνει κάποιων ιδιαίτερων φορολογικών πλεονεκτημάτων, έναντι άλλων περιοχών της Ελλάδος, καθώς αυτό αντίκειται στην κοινοτική νομοθεσία.
Διαγωνιστική διαδικασία – Γιατί υπήρξε μόνο μία προσφορά
Το γιατί υποβλήθηκε τελικά μια μόνο προσφορά σχετίζεται κυρίως με το ιδιαίτερα υψηλό ρίσκο της συγκεκριμένης επένδυσης και όχι με τον ανταγωνισμό που προηγήθηκε, ο οποίος μάλιστα ήταν έντονος. Δυστυχώς δεν υπάρχουν επιτυχημένα προηγούμενα αντιστοίχου επιπέδου επενδύσεων στη χώρα μας και αυτό πράγματι αποτελεί πρόβλημα. Άλλωστε, για την περίπτωση του Ελληνικού είναι γνωστό ότι τα τελευταία 15 χρόνια περίπου έχουν αποτύχει όλες οι προσπάθειες αξιοποίησής του και τελικά δεν είχε προκριθεί κανένα σχέδιο ανάπτυξης από την Πολιτεία, παρά το γεγονός ότι έχουν εκπονηθεί 6 μελέτες για την αξιοποίησή του, από τη μελέτη του Πολυτεχνείου και του ΟΡΣΑ έως την μελέτη Ασεμπίγιο.
Σε ότι αφορά τη συγκεκριμένη διαγωνιστική διαδικασία, οι υπόλοιποι υποψήφιοι αποχώρησαν για λόγους που δεν σχετίζονται με το διαγωνισμό. Όλοι συμμετείχαν σε αυτή έως σχεδόν το τέλος της και ο κάθε υποψήφιος δεν κατέθεσε τελικά δεσμευτική προσφορά για λόγους που σχετίζονται είτε με τη διάθεσή του να αναλάβει το ρίσκο αυτής της επένδυσης, είτε με την ικανότητά του να βρει και να δεσμεύσει τους πολύ σημαντικούς πόρους που απαιτεί αυτό το έργο. Κατά συνέπεια, τίποτα δεν θα διασφάλιζε ότι η προκήρυξη νέου διαγωνισμού θα οδηγούσε σε μια ή περισσότερες δεσμευτικές προσφορές.
Αποτίμηση
Για το Ελληνικό, η αποτίμηση είναι μια σύνθετη υπόθεση, διότι σήμερα το Ελληνικό είναι μια έκταση εκτός σχεδίου πόλης χωρίς υποδομές αστικής ανάπτυξης, όπου όμως σύμφωνα με το Ν.4062 επιτρέπονται στο μέλλον να αναπτυχθούν δεκάδες χρήσεις γης. Επιπλέον, το Ελληνικό είναι ένα παλαιό αεροδρόμιο και απαιτεί σημαντικές δαπάνες για την αποκατάστασή του ως «οικοπέδου» προς ανάπτυξη. Ενδεικτικά, σημειώνεται ότι το κόστος αποξήλωσης των αεροδιαδρόμων, ανακύκλωσης της τεράστιας ποσότητας υλικών που θα εξαχθούν και της αναγέννησης του εδάφους που έχει μολυνθεί από την κηροζίνη των αεροπλάνων επί δεκαετίες, ξεπερνά τα 200 εκ. ευρώ.
Λόγω του τεράστιου μεγέθους της μελλοντικής ανάπτυξης του Ελληνικού κρίσιμο μέγεθος για την αξία του είναι τόσο οι υποδομές, το κόστος των οποίων είναι πολύ υψηλό και θα αναληφθεί εξ ολοκλήρου από τον επενδυτή, όσο και ο χρόνος στον οποίο μπορούν να απορροφηθούν από την αγορά οι προσφερόμενες αναπτύξεις, αφενός για να είναι ρεαλιστικό το σχέδιο ανάπτυξης, αφετέρου για να μην καταβαραθρωθούν οι αξίες γης από μια ξαφνική υπερπροσφορά ακινήτων στην περιοχή.
Ο ανεξάρτητος αποτιμητής λειτουργεί ως υποψήφιος επενδυτής και κατασκευάζει ένα μοντέλο επιχειρηματικού σχεδίου για την ανάπτυξη της έκτασης. Το ποσό που προκύπτει τελικά ως αποτίμηση της γης αντιστοιχεί πρακτικά στο καθαρό κέρδος που θα είχε ένας επενδυτής αν υλοποιούσε αυτό το σχέδιο ανάπτυξης, που μεγιστοποιεί την αξία του ακινήτου, έχοντας πληρώσει το κόστος της επένδυσης και το χρηματοοικονομικό του κόστος, δηλαδή το κόστος των ιδίων και δανειακών κεφαλαίων, που θα απαιτηθούν για την υλοποίηση της επένδυσης.
Τονίζεται, ότι στην αποτίμηση του Ελληνικού δεν έχει ληφθεί υπόψη το μέρισμα 30% από τα μελλοντικά κέρδη του επενδυτή. Συνεπώς, εφόσον η επένδυση στο Ελληνικό υλοποιηθεί και επιτευχθεί σωρευτική απόδοση άνω του 15% για τον επενδυτή, θα προκύψουν και άλλα πολύ σημαντικά έσοδα για το Δημόσιο. Επίσης, δεν έχουν υπολογιστεί οι φόροι που θα προκύψουν για το Δημόσιο και οι οποίοι αναμένεται να ξεπεράσουν τα 2 δις ευρώ σε ετήσια βάση και σε πλήρη ανάπτυξη του έργου.
το ποσό, λοιπόν, που πρέπει να διαιρέσουμε θα πρέπει να είναι το άθροισμα του κόστους των υποδομών, του κόστους του μητροπολιτικού πάρκου και του τιμήματος που θα καταβάλλει ο επενδυτής για την αγορά των μετοχών της Ελληνικό ΑΕ. Το ποσό αυτό είναι της τάξης των 2,2 δισ. ευρώ. Επίσης, με δεδομένο ότι βάσει του Ν.4062 και του σχεδίου ανάπτυξης του Ελληνικού θα αναπτυχθούν στην έκταση (α) ενιαίο μητροπολιτικό πάρκο 2.000 στρεμμάτων, (β) κοινόχρηστοι χώροι 1.450 στρεμμάτων για επιπλέον πράσινο, πλατείες, πεζόδρομοι, παιδικές χαρές, αθλητικές χρήσεις κλπ., ενώ (γ) 250 στρέμματα είναι αιγιαλός και εξαιρούνται της ανάπτυξης, η πραγματική έκταση που θα αξιοποιηθεί είναι περίπου 2.500 στρέμματα (6.200 - 2.000 – 1.450 – 250), εκ των οποίων θα καλυφθούν με κτίσματα λιγότερα από 900 στρέμματα.
Αν διαιρέσουμε το ελάχιστο ποσό των 2,2 δισ. ευρώ με τα 2.500 στρέμματα της ανάπτυξης προκύπτει ότι η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο θα είναι υψηλότερη από 850 ευρώ ανά μέτρο, ενώ διαιρέσουμε το ίδιο ποσό με τα στρέμματα γης που θα καλυφθούν με δόμηση προκύπτει ότι η τιμή αυτή θα είναι υψηλότερη 2.200 ευρώ ανά μέτρο. Συνεπώς, έχουμε ένα εύρος τιμών από 800 έως πάνω από 2.200 ευρώ ανά τμ.
ημηρεσία
Ψάχνουν γέφυρες για 3… χάσματα
ΕΛΛΗΝΙΚΟ: Ποιο θα είναι τελικά το τίμημα; Ο ανάδοχος θα πουλήσει τμήματα «φιλέτα»; Ποιος θα πληρώσει τα έργα υποδομής;
Της Χαράς Τζαναβάρα
Με χρυσοφόρα ανταλλάγματα φαίνεται πως θα γεφυρωθεί το χάσμα των 200 εκατ. ευρώ που χωρίζει την προσφορά της Lamda Development του ομίλου Λάτση για το ακίνητο του Ελληνικού από τον «πήχη» των 800 εκατ. ευρώ, που λέγεται ότι έχουν θέσει η κυβέρνηση και το ΤΑΙΠΕΔ. Οι συναντήσεις των δύο πλευρών ήταν πυκνές και πολύωρες την τελευταία εβδομάδα και -εκτός απροόπτου- τα αποτελέσματά τους θα παρουσιαστούν στη σημερινή συνεδρίαση του Ταμείου. Οι διαπραγματεύσεις πάντως είναι δύσκολες, αφού, σύμφωνα με πληροφορίες της «Εφ.Συν.», το τίμημα που υπολόγισε ο ανεξάρτητος εκτιμητής δεν ήταν στο αναμενόμενο ύψος των 1,2 με 1,4 δισ. ευρώ. Τρία είναι τα σημεία αιχμής κατά τη φάση των διαπραγματεύσεων:
1. Η αύξηση του τιμήματος, που εξακολουθεί να παραμένει άγνωστο για τους πολίτες. Η… κολοκυθιά για το πιο πολύτιμο ακίνητο του Δημοσίου συνεχίζεται και λέγεται πως ο όμιλος Λάτση έδωσε οικονομική προσφορά ύψους 500-600 εκατ. ευρώ. Στις διαπραγματεύσεις οι εκπρόσωποί του φάνηκαν διατεθειμένοι να αυξήσουν το τίμημα, διατηρώντας όμως το «ζεστό» χρήμα που θα δοθεί με την υπογραφή της σύμβασης στα ίδια επίπεδα. Ζήτησαν επίσης να αυξηθεί το διάστημα καταβολής του υπόλοιπου 75% σε 20 χρόνια, αντί της προβλεπόμενης 15ετίας.
2. Το δικαίωμα του αναδόχου να μεταπωλήσει αμέσως μετά την υπογραφή της σύμβασης τμήματα του ακινήτου των 6.200 στρεμμάτων. Αναζητούν επενδυτές ακόμη και στο Κατάρ (!), που είχε αποχωρήσει από την τελική φάση του διαγωνισμού.
Η αποδοχή αυτού του αιτήματος σημαίνει ότι το Δημόσιο δεν θα επωφεληθεί από τη μελλοντική ανατίμηση της αξίας του Ελληνικού, λόγω της οικονομικής ανάκαμψης αλλά και της προστιθέμενης αξίας από τα ενδεχόμενα έργα.
3. Η υποχρέωση του επενδυτή να χρηματοδοτήσει τα έργα υποδομής μέσα στον χώρο του Ελληνικού, που υπολογίζονται σε 2 με 2,5 δισ. ευρώ, γι’ αυτό η Lamda Development φέρεται να αντιπροτείνει μέτρα για το γενναίο «ψαλίδισμά» τους.
Μεταξύ άλλων, εισηγείται να μη γίνει «βύθιση» της λεωφόρου Ποσειδώνος, μέσα από την οποία διπλασιάζεται σε όφελος των επενδυτών το παράκτιο μέτωπο και μεγαλώνει από τα 960 στα 1.200 στρέμματα το «φιλέτο» δίπλα στην ολυμπιακή μαρίνα, όπου προβλέπεται η κατασκευή ξενοδοχείου, εμπορικού κέντρου και χώρων αναψυχής.
Με αυτό το… ξεχείλωμα θα χωρέσει και το καζίνο.
Η λύση που προτείνουν είναι φτηνότερη και προβλέπει απομάκρυνση της παραλιακής λεωφόρου προς την πλευρά του παλιού αεροδρομίου και μετατόπισή της σε συνδυασμό με τη γραμμή του τραμ.
Οι επενδυτές επιμένουν στην κατασκευή σήραγγας στην Αργυρούπολη, μέσω της οποίας θα εξασφαλιστεί η απευθείας σύνδεση του παλιού αεροδρομίου με το «Ελ. Βενιζέλος». Θέλουν όμως να φορτώσουν το κόστος στο Δημόσιο, με το «επιχείρημα» ότι βρίσκεται εκτός του προς εκχώρηση ακινήτου.
Η πρόταση της «Ελληνικόν Α.Ε.»
Τα τρία αυτά σημεία αποδεικνύουν ότι θα ήταν υπέρ του δημοσίου συμφέροντος η υιοθέτηση της πρότασης που είχε υποβάλει η κρατική εταιρεία «Ελληνικόν Α.Ε.» στις αρχές του 2013, που μεταξύ άλλων προβλέπει την τμηματική αξιοποίηση του ακινήτου βάσει ενός θεσμοθετημένου master plan που θα είναι δεσμευτικό για όλους τους επενδυτές.
Προτείνεται να ξεκινήσουν τα έργα από το μητροπολιτικό πάρκο, που θα εξασφαλίσουν θέσεις εργασίας για την επόμενη πενταετία.
Το κόστος θα είναι 60-100 εκατ. ευρώ.
Παράλληλα να ξεκινήσει το πρώτο κομμάτι της ανοικοδόμησης κατοικιών σε επιλεγμένα τμήματα του ακινήτου. Με αυτή την προεργασία, το Δημόσιο μπορεί σε 5-8 χρόνια, που το οικονομικό κλίμα θα έχει βελτιωθεί σε διεθνή κλίμακα, να επωφεληθεί από τις υπεραξίες που αναμένεται να προκύψουν.
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Ξεκίνησαν εννέα όμιλοι, τερμάτισε ένας
Ερωτήματα διατυπώνονται και για τη διαδικασία του διαγωνισμού για το Ελληνικό, που ξεκίνησε τον Δεκέμβριο του 2011 με υψηλές προσδοκίες από την πλευρά της κυβέρνησης. Ετσι έδειχναν τα πράγματα στην αρχή, αφού τον Απρίλιο του 2012 εκδήλωσαν ενδιαφέρον εννέα όμιλοι, μεταξύ των οποίων «βαριά» ονόματα του διεθνούς real estate.
Πολύ γρήγορα η εικόνα άλλαξε, με την προθεσμία υποβολής των τελικών προσφορών να μετατίθεται από μήνα σε μήνα. Στην τελική ευθεία απέμειναν τρεις και τελικά τερμάτισε μόνον η Lamda Development.
Λίγες ώρες πριν κατατεθεί η μοναδική προσφορά και με ρυθμούς πρωτοφανείς για τα ελληνικά δεδομένα, υπογράφηκε πράξη του υπουργικού συμβουλίου με την οποία το Δημόσιο θα συνυπογράψει τη σύμβαση με τον ανάδοχο και επομένως θα επωμιστεί το ρίσκο του όλου εγχειρήματος.
Είναι η πιο ενδιαφέρουσα αλλαγή στους όρους του διαγωνισμού, αλλά όχι και η μόνη.
Η προκήρυξη αναφέρει την παραχώρηση πλειοψηφικού πακέτου από τις μετοχές τής «Ελληνικόν Α.Ε.», η οποία διαθέτει το 70% του ακινήτου, ενώ το υπόλοιπο παραμένει στο Δημόσιο. Η τελευταία ανακοίνωση του ΤΑΙΠΕΔ κάνει λόγο για διάθεση του 100% για 99 χρόνια, ενώ είναι σαφές ότι στις ζώνες που θα κατασκευαστούν κατοικίες θα γίνει εκχώρηση της πλήρους κυριότητας. Το τίμημα για το Ελληνικό προβληματίζει και το ΠΑΣΟΚ.
Με χθεσινή ανακοίνωση του γραφείου Τύπου, ο δεύτερος κυβερνητικός εταίρος επισημαίνει ότι «τα περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου, όπως το Ελληνικό, όταν παραχωρούνται, πρέπει να εξασφαλίζουν τίμημα το οποίο δεν υπολείπεται του ελάχιστου ορίου αποτίμησης», χωρίς βεβαίως να το προσδιορίζει.
Ζητά επίσης την εκπόνηση συγκεκριμένου επενδυτικού σχεδίου και δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα, ενώ κάνει λόγο για την προστασία του περιβάλλοντος.
Χ.ΤΖ.
efsyn
2
infognomonpolitics.blogspot.gr
Αναρτήθηκε από Κριστιάν στις 3/26/2014 11:00:00 μ.μ.
Το ποσό αυτό θεωρείται ότι ανοίγει το δρόμο για την ολοκλήρωση του διαγωνισμού με νικητή την κοινοπραξία της Lamda Development με Κινέζους και Αραβες επενδυτές.
Αξιοσημείωτο είναι ότι το 33% του ποσού θα δοθεί αμέσως, δηλαδή πάνω από 300 εκατ. ευρώ θα βάλει το κράτος στα ταμεία του με την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
Επίσης η κοινοπραξία αναλαμβάνει έργα 1,25 δισ. ευρώ για τις υποδομές που απαιτούνται. Η ανακοίνωση του ΤΑΙΠΕΔ έχει ως εξής:
Το ΤΑΙΠΕΔ ανακοινώνει ότι η Lamda Development ανταποκρίθηκε στο αίτημα του Διοικητικού του Συμβουλίου για βελτίωση της αρχικής της προσφοράς και κατέθεσε σήμερα βελτιωμένη προσφορά ύψους 915 εκ. ευρώ για την απόκτηση του 100% των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε..
Το 33% του ποσού αυτού θα καταβληθεί άμεσα με την ολοκλήρωση της συμφωνίας και το υπόλοιπο εντός 10 ετών, σύμφωνα με τους όρους της σχετικής σύμβασης.
Η εταιρεία κατέθεσε τίμημα σαφώς βελτιωμένο, κατά ποσοστό υψηλότερο του 25% σε σχέση με την αρχική της προσφορά, και υπερβαίνει την αποτίμηση του ανεξάρτητου εκτιμητή (American Appraisal).
Επιπλέον του τιμήματος, η εταιρία αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου κόστος ύψους 1,25 δισ. ευρώ, που απαιτείται για την υλοποίηση των αναγκαίων υποδομών και του Ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου.
Η προσφορά δεσμεύει την εταιρεία με εγγυητικές επιστολές για την καταβολή του τιμήματος και ποινικές ρήτρες για την υλοποίηση επένδυσης, ύψους τουλάχιστον 5,7 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι στο τίμημα δεν περιλαμβάνεται συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου με ποσοστό 30% στα μελλοντικά κέρδη του επενδυτή, εφόσον η σωρευτική αποδοτικότητα της επένδυσης (IRR) ξεπεράσει το 15%.
Ως επόμενο βήμα και σύμφωνα με τη διαδικασία, οι Χρηματοοικονομικοί Σύμβουλοι (Citigroup, Piraeus Bank) με τη συνδρομή του εξειδικευμένου συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ, Happold Consulting, θα προχωρήσουν στην αξιολόγηση του δικαίου και ευλόγου της τελικής δεσμευτικής οικονομικής προσφοράς (fairness opinion) της Lamda Development, με βάση διεθνώς αποδεκτές διαδικασίες και πρότυπα αξιολόγησης.
Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΤΑΙΠΕΔ αφού λάβει υπόψη του τα ανωτέρω, καθώς και την εισήγηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, θα αποφασίσει σε επόμενη συνεδρίασή του εντός των επόμενων ημερών για την ανακήρυξη ή μη Προτιμητέου Επενδυτή.
Μετά το τέλος της διαδικασίας, θα πραγματοποιηθεί συνέντευξη τύπου.
Τα οφέλη της επένδυσης
Αναπτυξιακά οφέλη
Εκτός από το τίμημα, θα υλοποιηθούν επενδύσεις με σημαντικά πολλαπλασιαστικά αναπτυξιακά οφέλη για την οικονομία της Αθήνας και της χώρας. Υπολογίζεται ότι καθ' όλη τη διάρκεια της ανάπτυξης του ακινήτου, η περιοχή του Ελληνικού και του Αγίου Κοσμά, βάση της πρότασης Φόστερ, αναμένεται να προσελκύσει επενδύσεις υψηλής προστιθέμενης αξίας άνω των €7 δισ..
Παράλληλα, κατά τη διάρκεια του σχεδιασμού, της εκτέλεσης και της λειτουργίας της ανάπτυξης του ακινήτου, θα δημιουργηθεί ένας υψηλός αριθμός νέων θέσεων εργασίας, περίπου 50.000. Παράλληλα, πρόσφατη έρευνα του ΙΟΒΕ έδειξε ότι μέσα στην επόμενη 10ετία αναμένεται να αυξηθεί το ΑΕΠ κατά 1,2%.
Θα επαναπροσδιοριστεί η Αθήνα ως πόλη τουριστικού προορισμού, επιχειρηματικού κέντρου και χώρου αναψυχής στην περιοχή της Ανατολικής Μεσογείου.
Στην ουσία, το Ελληνικό αποτελεί το πιο φιλόδοξο και σύνθετο έργο αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη και η αξιοποίησή του Ελληνικού θα στείλει ένα ισχυρό μήνυμα στη διεθνή κοινότητα (ξένα ΜΜΕ, εταίροι μας στην ΕΕ, διεθνείς αγορές) ότι η Ελλάδα αλλάζει ριζικά και αποτελεί πλέον έναν ελκυστικό επενδυτικό προορισμό.
Χρήσεις
Θα συνδυάζεται ένα ευρύ φάσμα χρήσεων και λειτουργιών που περιλαμβάνουν τουρισμό, αναψυχή, κατοικία, κέντρα και θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, εμπορικές λειτουργίες, διοίκηση και γραφεία, πολιτισμό και αθλητισμό, καθώς και περιβαλλοντικές υποδομές.
Θα υπάρχουν συνολικά περί τα 1.500 περίπου στρέμματα κοινοχρήστων χώρων (κοινόχρηστο πράσινο, πλατείες, δρόμοι, πεζόδρομοι, οδοί ήπιας κυκλοφορίας, παιδικές χαρές) και κοινωφελών χρήσεων/εγκαταστάσεων (σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι κοινωνικών υποδομών, πολιτιστικά κτίρια κ.λπ.).
Η προτεινόμενη, με βάση την τεχνική πρόταση, κάλυψη θα είναι αρκετά μικρότερη από 35%, που προβλέπεται στον ν. 4062/2012. Πιο συγκεκριμένα, θα υπάρχει συνολική κάλυψη περίπου 700.000 τ.μ. έναντι 2.100.000 τ.μ επιτρεπόμενης κάλυψης.
Η δόμηση θα είναι πολύ πιο ήπια σε σύγκριση με τους γειτονικούς Δήμους. Οι μέσοι συντελεστές δόμησης σε όλους τους παραπάνω Δήμους είναι σχεδόν διπλάσιοι.
Χώροι πρασίνου - πάρκα
Συνολικά τα 2/3 της συνολικής έκτασης (4.300 στρέμματα σε σύνολο 6.000) θα καλύπτονται από χώρους πρασίνου και ελεύθερους γενικώς χώρους. Πιο συγκεκριμένα, το ενιαίο Μητροπολιτικό Πάρκο των 2000 στρεμμάτων συνδυάζεται λειτουργικά και αρμονικά με τα 1000 στρέμματα των κοινόχρηστων χώρων που προκύπτουν από τις πολεοδομούμενες ζώνες και με τα 1300 στρέμματα των ακαλύπτων χώρων των δομήσιμων γηπέδων. Στην ουσία δημιουργείται το μεγαλύτερο αστικό παράκτιο πάρκο της Ευρώπης με έκταση διπλάσια από αυτήν του Πριγκιπάτου του Μονακό (1960στρ.). Συγκριτικά με άλλα πάρκα, η έκταση του νέου πάρκου θα ισούται με περίπου ενάμιση Hyde Park Λονδίνου ή με ενάμιση Central Park Νέας Υόρκης. Εννοείται ότι το πάρκο αυτό θα είναι προσβάσιμο και ανοικτό σε όλους τους πολίτες.
Αναφορικά με τις προτάσεις για τη δημιουργία ενός Μητροπολιτικού Πάρκου, που ακούγονται από τους γύρω Δήμους και κάποιους άλλους φορείς, στην πρόταση προβλέπεται ούτως ή άλλως η δημιουργία ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου & Αναψυχής, έκτασης περίπου 2.000 στρεμμάτων, με 9 διακριτές θεματικές ενότητες στις οποίες αναπτύσσονται διαφορετικές λειτουργίες αστικού πάρκου: κέντρο φύσης, κέντρο γλυπτικής, εκθεσιακοί-μουσειακοί χώροι, αθλητικός πόλος στον οποίο δημιουργείται χώρος εγκαταστάσεων Ολυμπιακής μνήμης, πόλος πρότυπων μεσογειακών καλλιεργειών, πόλος Αττικής βλάστησης. Όλοι οι παραπάνω χώροι θα είναι ανοιχτοί για όλους τους πολίτες και κοινωνικές ομάδες.
Κάποιοι προτείνουν να δημιουργηθεί ένα μη βιώσιμο πάρκο, το οποίο από τη μια θα δημιουργούσε από τη μια ελάχιστες θέσεις εργασίας, και από την άλλη ένα τεράστιο κόστος λειτουργίας και συντήρησης. Αυτό το κόστος κατά πάσα πιθανότητα θα κληθεί να πληρώνει συστηματικά το κράτος και τελικά ο φορολογούμενος. Επίσης, ας μην ξεχνάμε ότι με την πρόταση, η Αθήνα θα έχει μεγαλύτερο σε έκταση πάρκο από πόλεις όπως το Λονδίνο ή Νέα Υόρκη.
Παράκτιο μέτωπο
Ένας από τους στόχους της αξιοποίησης ήταν να ανοίξει η πόλη προς τη θάλασσα. Στην ουσία δημιουργείται ένα μήκους 3χλμ. παράκτιο μέτωπο της έκτασης του Ελληνικού, ένας μοναδικός προορισμός όχι μόνο για τους κατοίκους των όμορων περιοχών αλλά και για ολόκληρο το Λεκανοπέδιο, με ελεύθερη πρόσβαση για όλους ανεξαιρέτως. Στο μέτωπο αυτό θα περιλαμβάνονται και νέες δημόσιες πλαζ κολύμβησης στην παραλία του Αγίου Κοσμά, οι οποίες επαναλαμβάνουμε ότι θα είναι ανοιχτές σε όλους.
Αξιοποίηση Ολυμπιακής περιουσίας
Για πρώτη φορά στη μεταολυμπιακή Ελλάδα υπάρχει ένα ολοκληρωμένο πλάνο αξιοποίησης της ολυμπιακών εγκαταστάσεων και της μετατροπής τους σε πόλους έλξης για τους επισκέπτες. Σύμφωνα με την πρόταση, τα ολυμπιακά έργα όχι μόνο θα διατηρηθούν, αλλά θα μετεξελιχθούν έτσι ώστε να διασφαλίζεται η βιωσιμότητά τους μέσα στο νέο Μητροπολιτικό Πάρκο του Ελληνικού. Θα διαμορφωθεί, με δαπάνες του επενδυτή, μια νέα θεματική ενότητα "Ολυμπιακής Μνήμης", όπως άλλωστε συνέβη και σε άλλες μεγαλουπόλεις που φιλοξένησαν Ολυμπιακούς Αγώνες (π.χ. Βαρκελώνη, Σύδνεϋ, Λονδίνο κτλ), όπου υπήρξε μέριμνα μετά-Ολυμπιακής βιωσιμότητας των εγκαταστάσεων των Αγώνων.
Επενδύσεις σε περιβαλλοντικές υποδομές
Σύμφωνα με την πρόταση του επενδυτή, θα προωθηθεί η χρήση φιλικών προς το περιβάλλον υλικών, μεθόδων και τεχνολογιών, και ειδικότερα η εφαρμογή τεχνικών εξοικονόμησης ενέργειας και νερού και η εκμετάλλευση των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Πιο συγκεκριμένα, ο επενδυτής θα αναλάβει να δημιουργήσει μονάδα επεξεργασίας στερεών αποβλήτων, ένα ολοκληρωμένο σύστημα ανακύκλωσης, ενώ θα αναλάβει και την αποκατάσταση των ρεμάτων. Παράλληλα, θα διασφαλίζεται η επάρκεια νερού χωρίς να υπάρχει επιβάρυνση στα αποθέματα της ΕΥΔΑΠ.
Φορολογικό καθεστώς
Ο επενδυτής θα αναλάβει να αποδώσει στο Ελληνικό Δημόσιο το σύνολο των φόρων που προβλέπονται από τη νομοθεσία. Η έκταση στο Ελληνικό δεν απολαμβάνει κάποιων ιδιαίτερων φορολογικών πλεονεκτημάτων, έναντι άλλων περιοχών της Ελλάδος, καθώς αυτό αντίκειται στην κοινοτική νομοθεσία.
Διαγωνιστική διαδικασία – Γιατί υπήρξε μόνο μία προσφορά
Το γιατί υποβλήθηκε τελικά μια μόνο προσφορά σχετίζεται κυρίως με το ιδιαίτερα υψηλό ρίσκο της συγκεκριμένης επένδυσης και όχι με τον ανταγωνισμό που προηγήθηκε, ο οποίος μάλιστα ήταν έντονος. Δυστυχώς δεν υπάρχουν επιτυχημένα προηγούμενα αντιστοίχου επιπέδου επενδύσεων στη χώρα μας και αυτό πράγματι αποτελεί πρόβλημα. Άλλωστε, για την περίπτωση του Ελληνικού είναι γνωστό ότι τα τελευταία 15 χρόνια περίπου έχουν αποτύχει όλες οι προσπάθειες αξιοποίησής του και τελικά δεν είχε προκριθεί κανένα σχέδιο ανάπτυξης από την Πολιτεία, παρά το γεγονός ότι έχουν εκπονηθεί 6 μελέτες για την αξιοποίησή του, από τη μελέτη του Πολυτεχνείου και του ΟΡΣΑ έως την μελέτη Ασεμπίγιο.
Σε ότι αφορά τη συγκεκριμένη διαγωνιστική διαδικασία, οι υπόλοιποι υποψήφιοι αποχώρησαν για λόγους που δεν σχετίζονται με το διαγωνισμό. Όλοι συμμετείχαν σε αυτή έως σχεδόν το τέλος της και ο κάθε υποψήφιος δεν κατέθεσε τελικά δεσμευτική προσφορά για λόγους που σχετίζονται είτε με τη διάθεσή του να αναλάβει το ρίσκο αυτής της επένδυσης, είτε με την ικανότητά του να βρει και να δεσμεύσει τους πολύ σημαντικούς πόρους που απαιτεί αυτό το έργο. Κατά συνέπεια, τίποτα δεν θα διασφάλιζε ότι η προκήρυξη νέου διαγωνισμού θα οδηγούσε σε μια ή περισσότερες δεσμευτικές προσφορές.
Αποτίμηση
Για το Ελληνικό, η αποτίμηση είναι μια σύνθετη υπόθεση, διότι σήμερα το Ελληνικό είναι μια έκταση εκτός σχεδίου πόλης χωρίς υποδομές αστικής ανάπτυξης, όπου όμως σύμφωνα με το Ν.4062 επιτρέπονται στο μέλλον να αναπτυχθούν δεκάδες χρήσεις γης. Επιπλέον, το Ελληνικό είναι ένα παλαιό αεροδρόμιο και απαιτεί σημαντικές δαπάνες για την αποκατάστασή του ως «οικοπέδου» προς ανάπτυξη. Ενδεικτικά, σημειώνεται ότι το κόστος αποξήλωσης των αεροδιαδρόμων, ανακύκλωσης της τεράστιας ποσότητας υλικών που θα εξαχθούν και της αναγέννησης του εδάφους που έχει μολυνθεί από την κηροζίνη των αεροπλάνων επί δεκαετίες, ξεπερνά τα 200 εκ. ευρώ.
Λόγω του τεράστιου μεγέθους της μελλοντικής ανάπτυξης του Ελληνικού κρίσιμο μέγεθος για την αξία του είναι τόσο οι υποδομές, το κόστος των οποίων είναι πολύ υψηλό και θα αναληφθεί εξ ολοκλήρου από τον επενδυτή, όσο και ο χρόνος στον οποίο μπορούν να απορροφηθούν από την αγορά οι προσφερόμενες αναπτύξεις, αφενός για να είναι ρεαλιστικό το σχέδιο ανάπτυξης, αφετέρου για να μην καταβαραθρωθούν οι αξίες γης από μια ξαφνική υπερπροσφορά ακινήτων στην περιοχή.
Ο ανεξάρτητος αποτιμητής λειτουργεί ως υποψήφιος επενδυτής και κατασκευάζει ένα μοντέλο επιχειρηματικού σχεδίου για την ανάπτυξη της έκτασης. Το ποσό που προκύπτει τελικά ως αποτίμηση της γης αντιστοιχεί πρακτικά στο καθαρό κέρδος που θα είχε ένας επενδυτής αν υλοποιούσε αυτό το σχέδιο ανάπτυξης, που μεγιστοποιεί την αξία του ακινήτου, έχοντας πληρώσει το κόστος της επένδυσης και το χρηματοοικονομικό του κόστος, δηλαδή το κόστος των ιδίων και δανειακών κεφαλαίων, που θα απαιτηθούν για την υλοποίηση της επένδυσης.
Τονίζεται, ότι στην αποτίμηση του Ελληνικού δεν έχει ληφθεί υπόψη το μέρισμα 30% από τα μελλοντικά κέρδη του επενδυτή. Συνεπώς, εφόσον η επένδυση στο Ελληνικό υλοποιηθεί και επιτευχθεί σωρευτική απόδοση άνω του 15% για τον επενδυτή, θα προκύψουν και άλλα πολύ σημαντικά έσοδα για το Δημόσιο. Επίσης, δεν έχουν υπολογιστεί οι φόροι που θα προκύψουν για το Δημόσιο και οι οποίοι αναμένεται να ξεπεράσουν τα 2 δις ευρώ σε ετήσια βάση και σε πλήρη ανάπτυξη του έργου.
το ποσό, λοιπόν, που πρέπει να διαιρέσουμε θα πρέπει να είναι το άθροισμα του κόστους των υποδομών, του κόστους του μητροπολιτικού πάρκου και του τιμήματος που θα καταβάλλει ο επενδυτής για την αγορά των μετοχών της Ελληνικό ΑΕ. Το ποσό αυτό είναι της τάξης των 2,2 δισ. ευρώ. Επίσης, με δεδομένο ότι βάσει του Ν.4062 και του σχεδίου ανάπτυξης του Ελληνικού θα αναπτυχθούν στην έκταση (α) ενιαίο μητροπολιτικό πάρκο 2.000 στρεμμάτων, (β) κοινόχρηστοι χώροι 1.450 στρεμμάτων για επιπλέον πράσινο, πλατείες, πεζόδρομοι, παιδικές χαρές, αθλητικές χρήσεις κλπ., ενώ (γ) 250 στρέμματα είναι αιγιαλός και εξαιρούνται της ανάπτυξης, η πραγματική έκταση που θα αξιοποιηθεί είναι περίπου 2.500 στρέμματα (6.200 - 2.000 – 1.450 – 250), εκ των οποίων θα καλυφθούν με κτίσματα λιγότερα από 900 στρέμματα.
Αν διαιρέσουμε το ελάχιστο ποσό των 2,2 δισ. ευρώ με τα 2.500 στρέμματα της ανάπτυξης προκύπτει ότι η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο θα είναι υψηλότερη από 850 ευρώ ανά μέτρο, ενώ διαιρέσουμε το ίδιο ποσό με τα στρέμματα γης που θα καλυφθούν με δόμηση προκύπτει ότι η τιμή αυτή θα είναι υψηλότερη 2.200 ευρώ ανά μέτρο. Συνεπώς, έχουμε ένα εύρος τιμών από 800 έως πάνω από 2.200 ευρώ ανά τμ.
ημηρεσία
Ψάχνουν γέφυρες για 3… χάσματα
ΕΛΛΗΝΙΚΟ: Ποιο θα είναι τελικά το τίμημα; Ο ανάδοχος θα πουλήσει τμήματα «φιλέτα»; Ποιος θα πληρώσει τα έργα υποδομής;
Της Χαράς Τζαναβάρα
Με χρυσοφόρα ανταλλάγματα φαίνεται πως θα γεφυρωθεί το χάσμα των 200 εκατ. ευρώ που χωρίζει την προσφορά της Lamda Development του ομίλου Λάτση για το ακίνητο του Ελληνικού από τον «πήχη» των 800 εκατ. ευρώ, που λέγεται ότι έχουν θέσει η κυβέρνηση και το ΤΑΙΠΕΔ. Οι συναντήσεις των δύο πλευρών ήταν πυκνές και πολύωρες την τελευταία εβδομάδα και -εκτός απροόπτου- τα αποτελέσματά τους θα παρουσιαστούν στη σημερινή συνεδρίαση του Ταμείου. Οι διαπραγματεύσεις πάντως είναι δύσκολες, αφού, σύμφωνα με πληροφορίες της «Εφ.Συν.», το τίμημα που υπολόγισε ο ανεξάρτητος εκτιμητής δεν ήταν στο αναμενόμενο ύψος των 1,2 με 1,4 δισ. ευρώ. Τρία είναι τα σημεία αιχμής κατά τη φάση των διαπραγματεύσεων:
1. Η αύξηση του τιμήματος, που εξακολουθεί να παραμένει άγνωστο για τους πολίτες. Η… κολοκυθιά για το πιο πολύτιμο ακίνητο του Δημοσίου συνεχίζεται και λέγεται πως ο όμιλος Λάτση έδωσε οικονομική προσφορά ύψους 500-600 εκατ. ευρώ. Στις διαπραγματεύσεις οι εκπρόσωποί του φάνηκαν διατεθειμένοι να αυξήσουν το τίμημα, διατηρώντας όμως το «ζεστό» χρήμα που θα δοθεί με την υπογραφή της σύμβασης στα ίδια επίπεδα. Ζήτησαν επίσης να αυξηθεί το διάστημα καταβολής του υπόλοιπου 75% σε 20 χρόνια, αντί της προβλεπόμενης 15ετίας.
2. Το δικαίωμα του αναδόχου να μεταπωλήσει αμέσως μετά την υπογραφή της σύμβασης τμήματα του ακινήτου των 6.200 στρεμμάτων. Αναζητούν επενδυτές ακόμη και στο Κατάρ (!), που είχε αποχωρήσει από την τελική φάση του διαγωνισμού.
Η αποδοχή αυτού του αιτήματος σημαίνει ότι το Δημόσιο δεν θα επωφεληθεί από τη μελλοντική ανατίμηση της αξίας του Ελληνικού, λόγω της οικονομικής ανάκαμψης αλλά και της προστιθέμενης αξίας από τα ενδεχόμενα έργα.
3. Η υποχρέωση του επενδυτή να χρηματοδοτήσει τα έργα υποδομής μέσα στον χώρο του Ελληνικού, που υπολογίζονται σε 2 με 2,5 δισ. ευρώ, γι’ αυτό η Lamda Development φέρεται να αντιπροτείνει μέτρα για το γενναίο «ψαλίδισμά» τους.
Μεταξύ άλλων, εισηγείται να μη γίνει «βύθιση» της λεωφόρου Ποσειδώνος, μέσα από την οποία διπλασιάζεται σε όφελος των επενδυτών το παράκτιο μέτωπο και μεγαλώνει από τα 960 στα 1.200 στρέμματα το «φιλέτο» δίπλα στην ολυμπιακή μαρίνα, όπου προβλέπεται η κατασκευή ξενοδοχείου, εμπορικού κέντρου και χώρων αναψυχής.
Με αυτό το… ξεχείλωμα θα χωρέσει και το καζίνο.
Η λύση που προτείνουν είναι φτηνότερη και προβλέπει απομάκρυνση της παραλιακής λεωφόρου προς την πλευρά του παλιού αεροδρομίου και μετατόπισή της σε συνδυασμό με τη γραμμή του τραμ.
Οι επενδυτές επιμένουν στην κατασκευή σήραγγας στην Αργυρούπολη, μέσω της οποίας θα εξασφαλιστεί η απευθείας σύνδεση του παλιού αεροδρομίου με το «Ελ. Βενιζέλος». Θέλουν όμως να φορτώσουν το κόστος στο Δημόσιο, με το «επιχείρημα» ότι βρίσκεται εκτός του προς εκχώρηση ακινήτου.
Η πρόταση της «Ελληνικόν Α.Ε.»
Τα τρία αυτά σημεία αποδεικνύουν ότι θα ήταν υπέρ του δημοσίου συμφέροντος η υιοθέτηση της πρότασης που είχε υποβάλει η κρατική εταιρεία «Ελληνικόν Α.Ε.» στις αρχές του 2013, που μεταξύ άλλων προβλέπει την τμηματική αξιοποίηση του ακινήτου βάσει ενός θεσμοθετημένου master plan που θα είναι δεσμευτικό για όλους τους επενδυτές.
Προτείνεται να ξεκινήσουν τα έργα από το μητροπολιτικό πάρκο, που θα εξασφαλίσουν θέσεις εργασίας για την επόμενη πενταετία.
Το κόστος θα είναι 60-100 εκατ. ευρώ.
Παράλληλα να ξεκινήσει το πρώτο κομμάτι της ανοικοδόμησης κατοικιών σε επιλεγμένα τμήματα του ακινήτου. Με αυτή την προεργασία, το Δημόσιο μπορεί σε 5-8 χρόνια, που το οικονομικό κλίμα θα έχει βελτιωθεί σε διεθνή κλίμακα, να επωφεληθεί από τις υπεραξίες που αναμένεται να προκύψουν.
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Ξεκίνησαν εννέα όμιλοι, τερμάτισε ένας
Ερωτήματα διατυπώνονται και για τη διαδικασία του διαγωνισμού για το Ελληνικό, που ξεκίνησε τον Δεκέμβριο του 2011 με υψηλές προσδοκίες από την πλευρά της κυβέρνησης. Ετσι έδειχναν τα πράγματα στην αρχή, αφού τον Απρίλιο του 2012 εκδήλωσαν ενδιαφέρον εννέα όμιλοι, μεταξύ των οποίων «βαριά» ονόματα του διεθνούς real estate.
Πολύ γρήγορα η εικόνα άλλαξε, με την προθεσμία υποβολής των τελικών προσφορών να μετατίθεται από μήνα σε μήνα. Στην τελική ευθεία απέμειναν τρεις και τελικά τερμάτισε μόνον η Lamda Development.
Λίγες ώρες πριν κατατεθεί η μοναδική προσφορά και με ρυθμούς πρωτοφανείς για τα ελληνικά δεδομένα, υπογράφηκε πράξη του υπουργικού συμβουλίου με την οποία το Δημόσιο θα συνυπογράψει τη σύμβαση με τον ανάδοχο και επομένως θα επωμιστεί το ρίσκο του όλου εγχειρήματος.
Είναι η πιο ενδιαφέρουσα αλλαγή στους όρους του διαγωνισμού, αλλά όχι και η μόνη.
Η προκήρυξη αναφέρει την παραχώρηση πλειοψηφικού πακέτου από τις μετοχές τής «Ελληνικόν Α.Ε.», η οποία διαθέτει το 70% του ακινήτου, ενώ το υπόλοιπο παραμένει στο Δημόσιο. Η τελευταία ανακοίνωση του ΤΑΙΠΕΔ κάνει λόγο για διάθεση του 100% για 99 χρόνια, ενώ είναι σαφές ότι στις ζώνες που θα κατασκευαστούν κατοικίες θα γίνει εκχώρηση της πλήρους κυριότητας. Το τίμημα για το Ελληνικό προβληματίζει και το ΠΑΣΟΚ.
Με χθεσινή ανακοίνωση του γραφείου Τύπου, ο δεύτερος κυβερνητικός εταίρος επισημαίνει ότι «τα περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου, όπως το Ελληνικό, όταν παραχωρούνται, πρέπει να εξασφαλίζουν τίμημα το οποίο δεν υπολείπεται του ελάχιστου ορίου αποτίμησης», χωρίς βεβαίως να το προσδιορίζει.
Ζητά επίσης την εκπόνηση συγκεκριμένου επενδυτικού σχεδίου και δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα, ενώ κάνει λόγο για την προστασία του περιβάλλοντος.
Χ.ΤΖ.
efsyn
2
infognomonpolitics.blogspot.gr
Αναρτήθηκε από Κριστιάν στις 3/26/2014 11:00:00 μ.μ.
Σχόλια
Δημοσίευση σχολίου